VIVIENDA

¿Son los alquileres congelados la solución contra la especulación?

Algunos países como Berlín ya han aprobado medidas que congelan el precio de los alquileres para evitar que nadie se lucre de manera descontrolada en el mercado inmobiliario.

¿Son los alquileres congelados la solución contra la especulación?

Aunque no sepáis el significado de la palabra “especulación inmobiliaria”, seguro que el término os suena, incluso lo relacionáis con otros como crisis o burbuja inmobiliaria. Si es así no vais mal encaminados, porque este término hace referencia a la compra de bienes inmuebles a un precio bajo para después venderlo o alquilarlo a un precio mayor cuando su valor suba y así poder obtener beneficios con la venta o el alquiler. Una práctica muy extendida en los años anteriores a la crisis y que, entre otras cosas, provocó el estallido de la burbuja inmobiliaria. Los años en los que el sector inmobiliario era un gran negocio ya pasaron. La crisis económica que sufrió el continente europeo dañó mucho a este sector y como consecuencia, descendió también de manera notable el número de inmuebles que se compraban para especular.

En la actualidad, si se tiene en cuenta la información del último informe de previsión de PWC, parece que “el fuerte aumento de los precios en el mercado inmobiliario marcará el 2019”. En lo que llevamos de año el precio de la vivienda en todos los países de la Unión Europea subió un 4% y en el Estado español esa cifra ha sido un poco mayor, del 6,9%, unas dos décimas más de lo que subió en el último trimestre de 2018. Aún así no ha sido el país con mayores subidas, Hungría con un 11,3%, Chequia con un 9,4% o Portugal con un 9,2% son los lugares en los que más se ha encarecido el precio de la vivienda en lo que llevamos de año. El precio de los alquileres también está subiendo y muchos expertos aseguren que de seguir a este ritmo volveremos a meternos de nuevo en otra burbuja inmobiliaria. Esta es una de las principales razones por las que muchos países están buscando soluciones para intentar frenar la especulación en este sector que lleve a consecuencias graves. Regular precios de venta o alquiler o incluso construir mayor vivienda pública son algunas de las medidas que ya se están llevando a cabo en lugares como Finlandia o Berlín para evitar la problemática de la vivienda a la que se está enfrentando Europa.

  • El caso de Berlín

El pasado mes de junio Berlín anunció que congelaría el precio de los alquileres durante los próximos cinco años como medida para evitar la especulación inmobiliaria. Lo hizo debido a la tensa situación que se estaba viviendo en la ciudad por los problemas de accesibilidad a la vivienda que se daban en ella. El aumento del precio de los alquileres, la falta de hogares frente a la alta demanda o el hecho de que muchas casas estén en manos de ciertas empresas que especulan con ellas, hizo que los ciudadanos de Berlín salieran a las calles para protestar por la mala situación del sector inmobiliario. Bajo el lema “La locura de los alquileres” se llevaron a cabo numerosas manifestaciones en el mes de abril y el Gobierno decidió entonces tomar cartas en el asunto y presentar un proyecto de ley que deberá estar listo antes del 17 de octubre para que pueda ser aprobado a tiempo por el Parlamento regional. De esta manera la capital alemana se ha convertido en el primer estado federado del país en aprobar una ley con tales características, pero seguramente no será el único, ya que el problema de la vivienda está muy extendido por toda Alemania. El objetivo de esta legislación es frenar la subida de precios de los alquileres, para evitar que los inquilinos no puedan pagarlos y tengan que ser desahuciados como ocurre en la actualidad. Todavía quedan por pulir algunos puntos como el importe límite que se podrá cobrar por un piso en alquiler y la ley no entrará en vigor hasta enero de 2020 pero la propuesta ya está aceptada.

La medida, como era de esperar, no ha caído bien en todos los sectores y algunos como la asociación de propietarios Haus & Grund, ya se han adelantado a aconsejar a los caseros que suban el precio del alquiler cuanto antes para evitar ser sancionados cuando la ley entre en vigor.

En Berlín también se presentó en el mes de marzo una consulta popular para evitar que los grandes inversores o grupos inmobiliarios obtengan la mayor parte de los inmuebles y especulen con ellos. Los ciudadanos pedían que haya una buena normativa para regular estas actuaciones e incluso solicitaban las expropiaciones a esos consorcios para garantizar un mercado inmobiliario más accesible. Aún así, para que esta propuesta popular prospere, tendrá que recoger más de 170.000 antes del mes de octubre.

  • Otras regulaciones en la UE

Aunque en Berlín se acaba de aprobar esta medida que congelará el precio de los alquileres, todavía es pronto para sacar conclusiones de si las regulaciones en esta materia son efectivas o no. Mientras, en otros países ya se han llevado a cabo normativas parecidas que han limitado el precio de las casas o que han impulsado el auge de la vivienda pública y que han tenido efectos positivos en el sector inmobiliario. En Finlandia su modelo Housin First ha permitido que el número de personas sin hogar se haya reducido casi por completo en los últimos años. Viena también es un referente para las ciudades que tienen problemas con la subida del precio de la vivienda. El aumento del número de turistas ha incrementado allí el precio de los alquileres y por eso el Gobierno de la ciudad ha decidido apostar por las viviendas de renta social para que los precios estén más limitados y controlados por ellos. El ayuntamiento de la capital de Austria dice que un 62% de sus habitantes reside en casas de alquiler social, que están controlados por una compañía pública, Wiener Wohnen. Además, mediante diferentes normativas ha querido asegurar que dos tercios de las nuevas construcciones que superen los 5.000 metros cuadrados sean de protección oficial y que los nuevos alquileres no excedan los 5€ netos por metro cuadrado.

cartel-de-se-alquilaFinlandia o Viena han apostado por alquileres sociales para solucionar el problema de la vivienda

En Bruselas, la gran oferta disponible hace que los precios no sean desorbitados, aún así la legislación vigente en la ciudad limita las subidas en los contratos de corta duración, en los cuales no se puede incrementar el precio si se renueva el alquiler. Además, las personas mayores también están protegidas, ya que en casos excepcionales se pueden prorrogar los alquileres sin subidas de precio.

París por su parte, lleva años debatiendo sobre si las limitaciones en los alquileres serían buenas o no. El alto coste de las viviendas (uno de los más altos de la Unión Europea) y la alta demanda, hizo que a finales del año pasado se decidiera regular el precio de los alquileres y aunque la medida todavía no ha entrado en vigor, se sabe que las limitaciones se harán teniendo en cuenta los precios del metro cuadrado de cada zona de la ciudad.

El incremento de los alquileres también se nota en lugares como Roma y en algunas zonas de la ciudad se paga más por un piso que lo que se gana de renta media. Desde el año 1998 los contratos de larga duración se pueden regir por un “alquiler de tarifa acordada”, que son precios máximos fijados por cada ayuntamiento o si lo prefieren pueden hacer contratos libres. Según datos del 2016, en Roma de los 46.500 contratos de larga duración, 24.000 fueron de alquiler acordado.

Otro de los países europeos que más problemas tiene con el sector inmobiliario es Portugal, donde los alquileres han subido tanto en sus grandes ciudades, que estas han notando también un gran descenso de población, ya que los habitantes prefieren irse a otros lugares más asequibles. En Portugal ya se han tomado medidas para evitar este movimiento de población promoviendo alquileres asequibles, protegiendo a los colectivos más desfavorecidos para evitar desahucios y promoviendo ayudas para repoblar los centros urbanos.

Pero el caso más preocupante es el de Londres, donde los alquileres son muy altos y la regulación escasa. En los contratos, los propietarios son considerados la parte más débil, ya que son los que pierden su inmueble y es por eso que se defienden más sus derechos que los de los inquilinos. Esto, unido a que no hay a penas legislación que limite las subidas de los precios, ha hecho que algunas zonas se tengan que pagar precios desorbitados para optar a una casa alquilada.

  • El problema de la vivienda en España

En el Estado español el sector también está atravesando por serios problemas. El consejero delegado de la Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, aseguró a principios de julio que en España ya se podía hablar abiertamente de “crisis de acceso a la vivienda” tanto en el tema de la compra como en el del alquiler.

"El consumo está disparado y la cultura del ahorro se está perdiendo. Los más jóvenes no están dispuestos a renunciar a un bien para consumir otro en el futuro", Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de la Sociedad de Tasación.

Las condiciones laborales y los bajos salarios de los trabajos que se ofrecen para los más jóvenes, han hecho que su nivel adquisitivo, no solo para comprar casa, sino también para alquilarla, haya caído de manera considerable y esto ha hecho que se intenten buscar soluciones para evitar que los precios sigan subiendo mientras las nuevas generaciones siguen sin poder optar a un hogar. El mayor problema existe sobre todo en la subida generalizada de los precios de los pisos de alquiler. En muchas ciudades la concentración turística ha hecho que el alquiler en determinadas zonas sea desorbitado y casi imposible de pagar para aquellas personas que quieren residir en ellas durante todo el año. Para evitar, entre otras cosas, que los centros de las ciudades se conviertan en lugares solo para turistas, a principios de 2019 el ejecutivo de Pedro Sánchez presentó una serie de medidas para abordar el problema de la vivienda en España. Entre ellas se proponía limitar el precio de los alquileres y aunque los últimos datos del barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) correspondiente a junio, confirman que el 37,7% de los españoles estaría a favor de esta limitación, quienes entienden en la materia coinciden en asegurar que esta no es la mejor solución.

"Todo lo que sea limitar o prohibir consigue el efecto contrario. Si no hay equilibrio en las prestaciones, si solo quieres mejorar la posición de una de las partes, la otra se va a retraer", Marcos Sánchez Foncueva, director gerente de la Junta de Compensación de Valdebebas.

"Este tipo de medidas están penalizando a fondos, socimis y otras empresas que tienen capacidad para aumentar la oferta de viviendas en el mercado. En definitiva, las medidas van en contra de lo que intentan proteger. Lo que se consigue es que en las zonas centrales de las ciudades se disparen los precios y que se congelen o retrasen las decisiones de inversión”, Daniel Lacalle, economista jefe de la sociedad de valores Tressis.

"Si limitas el precio del alquiler, habrá menos oferta en el mercado y subirán los precios", Juan Fernández-Aceytuno, delegado de la Sociedad de Tasación.

En España se aprobó a principios de marzo el Real Decreto-ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler por el que se modificaban los contratos sobre todo en tema de alquiler y en cuanto a los plazos mínimos y máximos que pueden estar los inquilinos en los pisos. También se regulaba el tema del preaviso para dejar las casas o el tema de las fianzas, pero parece que los expertos tampoco creen que estas regulaciones sean efectivas para frenar la especulación, aunque si que coinciden en reconocer la efectividad de las medidas aplicadas en otros lugares como Berlín.

Aún así, desde el Gobierno aseguran que las normativas aplicadas en otros países no se podrían aplicar al dedillo en España porque la situación es diferente.

"El tope del alquiler en Alemania y Francia se enmarca dentro de un modelo jurídico en el que los contratos de alquiler son indefinidos" Helena Beunza, secretaria general de Vivienda en funciones.

Lo que parece claro es que aquellos lugares en los que se ha invertido en viviendas sociales han conseguido solucionar algunos de los problemas que presentaban en sus sectores inmobiliarios. Por su parte, el país mediterráneo deberá estudiar bien su caso para que la vivienda sea más accesible tanto para jóvenes como adultos y lo mismo deberán hacer otros países europeos que presentan problemas en este ámbito. Porque de seguir así, es muy probable que veamos como la especulación nos lleva de nuevo directos a una burbuja inmobiliaria, que puede volver a estallarnos otra vez en la cara.

 

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